Obre el menú principal

La clàusula terra[1] o taxa d'interès mínima o terra hipotecari, en relació amb un préstec hipotecari o la compra d'habitatge mitjançant hipoteca, és una clàusula contractual que estableix un mínim a pagar en les quotes de la hipoteca immobiliària encara que els interessos ordinaris que s'han acordat amb l'entitat financera baixin, arribant a estar per sota d'aquest mínim. Depenent de la normativa del país, les condicions del contracte i la seva transparència i claredat, pot considerar-se una clàusula abusiva, il·legal o nul·la.[2]

Composició del crèdit hipotecari en diversos suposats -sistema francès-: el capital sol·licitat o crèdit -100- més els interessos constitueixen el total de la hipoteca. En el preu de l'habitatge, quan se signa una hipoteca, ha de considerar-se el cost total del crèdit: capital o principal + interessos.[3] En el cas de l'interès compost variable ha de vigilar-se la possible existència de clàsules terra que poden ser considerades nul·les si són desconegudes pel comprador i signant del préstec.

Contingut

Clàusules terra i clàusules sostreModifica

Clàusules terraModifica

En moltes ocasions el contracte hipotecari que signa el comprador d'un habitatge amb el banc, té clàusules terra que limiten la baixada de la quota per al comprador en el cas que aquesta baixada es produeixi.

Clàusules sostreModifica

Extraordinàriament també s'aplica a la hipoteca, una clàusula sostre que limita el màxim dels interessos a pagar, si bé sol establir-se per sobre dels valors habituals del mercat, fet pel que mai no arriba a ser efectiva.

Frau de les clàusules terra a EspanyaModifica

A Espanya, durant la bombolla immobiliària que va durar des del 1997 al 2007, la majoria d'hipoteques que es van subscriure, tenien un tipus d'interès variable (que normalment era fixat per l'Euribor, més un paràmetre diferencial posat pel banc), en moltes ocasions el banc va fixar en el contracte d'hipoteca un percentatge mínim d'interès a pagar per part del comprador de l'habitatge, encara que l'interès resultant de la suma de l'Euribor més el diferencial posat pel banc, fos inferior. És a dir malgrat signar una hipoteca amb interès variable -que podia pujar o baixar- el banc imposava una clàusula que limitava la baixada real, en el cas que aquesta es produís.[4]

S'estima que, a Espanya, encara hi ha 3,3 milions d'afectats per aquesta clàusula.[5] Abans de la sentència del Tribunal Suprem de maig del 2013, la xifra d'afectats per aquesta clàusula abusiva era de 4 milions .

Terminologia sinònima en les clàusules terraModifica

En les escriptures d'un préstec hipotecari (cal no confondre-les amb les escriptures d'una compra d'habitatge) les clàusules terra s'identifiquen sota altres noms o epígrafs on es fa constar que l'interès no pot ser mai inferior a un percentatge determinat, amb els següents títols:[4]

  • límits a l'aplicació de l'interès variable
  • límit de la variabilitat
  • tipus d'interès variable.

Legalitat de les clàusulesModifica

Encara que l'aplicació de la clàusula no és contrària a la llei, segons han establert el Banc d'Espanya i la Llei hipotecària espanyola, sí que pot resultar abusiva quan els bancs o les entitats financeres no informen de la seva existència així com de les seves conseqüències. En el contracte hipotecari, la clàusula ha d'aparèixer de forma clara i precisa i en tot cas ha de ser explicada al comprador de l'habitatge o d'un altre bé. Les pròpies normes bancàries i d'intervenció de les entitats de crèdit exigeixen aquesta transparència, que permet la protecció dels subscriptors d'hipoteques.[6]

Demandes contra més de 100 entitats bancàriesModifica

A Espanya gairebé totes les entitats bancàries han establert clàusules terra a les seves hipoteques. L'organització espanyola ADICAE (Associació d'Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances) indica que s'han presentat demandes contra més de 100 entitats bancàries espanyoles. ADICAE va presentar la seva primera demanda contra 45 entitats financeres i una segona contra 56 entitats més.[7] Diverses organitzacions de consumidors i associacions com ADICAE, FACUA (FACUA-Consumidors en Acció), l'OCU o l'Associació d'Usuaris de Serveis Bancaris (AUSBANC), han promogut nombroses demandes col·lectives contra diferents entitats bancàries.[8] També hi ha nombrosos despatxos d'advocats que defensen als afectats a títol personal o col·lectiu. Algunes demandes van ser presentades en els primers anys del segle XXI i el seu nombre s'ha anat incrementant. El 6 de març de 2014 es va desbloquejar la denominada macrodemanda de l'ADICAE per les clàusules terra contra 101 entitats financeres.[9]

No obstant això, actualment aquestes demandes han estat aturades mantenint paralitzats centenars de casos aliens a elles. El diari El País, a un article publicat el 16 de novembre, diu textualment: "La macrodemanda col·lectiva contra les clàusules terra que va presentar l'associació Adicae té paralitzats centenars de casos en els tribunals. A l'espera de la sentència del "Juzgado nº 11 de lo mercantil de Madrid" sobre la causa del 2010, que agrupa a milers d'afectats, alguns bancs han reclamat la suspensió d'alguns procediments individuals nous, en entendre que s'estava jutjant el mateix fet i que podien donar-se sentències contradictòries".[10]

Sentències de nul·litat de les clàusules terraModifica

El 9 de maig del 2013 el Tribunal Suprem va declarar nul·les les clàusules terra de les hipoteques, en cas d'existir falta de transparència. S'entén que hi ha transparència si la informació és clara, explícita i el client té la capacitat de comprendre el seu contingut.

La sentència no comporta la nul·litat de les clàusules terra amb la corresponent devolució de les quantitats ja cobrades, quan es compleixin els requisits de transparència. La sentència indicava que en nombrosos casos no s'havien explicat als clients les conseqüències de la clàusula terra, d'una forma clara i transparent, fet que va obligar a retirar-les de les condicions del préstec hipotecari i de les escriptures d'aquest préstec, almenys d'uns 400.000 contractes de BBVA, d'uns 90.000 contractes en el cas de Novagalicia Banc i d'uns 100.000 contractes de l'entitat Cajamar. El 19 de novembre de 2013 el Tribunal va confirmar la sentència, encara que el procés no estaria completament tancat, ja que les entitats poden interposar un recurs d'empara davant el Tribunal Constitucional.

RetroactivitatModifica

Arran de la declaració de nul·litat de les clàusules terra del 2013, per part del Tribunal Suprem, diverses sentències van decretar la retroactivitat en l'anul·lació d'aquestes clàusules, resolent els processos favorablement per al consumidor que tindria dret, en tots els casos, a la devolució de les quantitats indegudament cobrades per les entitats financeres.[11]

Però a finals de febrer del 2015, el Tribunal Suprem va enviar una nota informativa als mitjans, informant sobre la seva última sentència referent a la clàusula terra, que finalment es va fer pública a mitjans del mes d'abril, amb data del 25 de març de 2015. D'acord amb aquesta nota, les entitats financeres haurien de retornar als seus clients tot allò cobrat indegudament per les clàusules terra, "només" a partir del mes de maig del 2013. Els bancs no haurien de retornar doncs, les quotes anteriors a la sentència del tribunal suprem del 9 de maig de 2013. El Suprem va decidir posar un límit a la retroactivitat, malgrat que aquest fet es contradiu amb un article del Codi Civil (l'article 1303).[12][13][14] Després de ser portat el cas a Bruxel·les, la banca, a l'espera de la sentència, sabrà al juliol de 2016, si ha de tornar les clàusules terra des del 2009 o des del 2013.[15]

Vegeu tambéModifica

ReferènciesModifica

  1. «Clàusula terra». Cercaterm. TERMCAT, Centre de Terminologia.
  2. «Cláusula de suelo de las hipotecas». Bankimia. [Consulta: 13 juliol 2014].
  3. Simulador de hipoteca con cuadro de amortización, capital e interés.
  4. 4,0 4,1 De La Vega, Inmaculada «Una cláusula suelo escondida». El País, 12-12-2013 [Consulta: 14 juliol 2014].
  5. Denuncias colectivas.com
  6. Jiménez, Miguel «El Santander retira todas las cláusulas suelo de las hipotecas de Banesto». El País, 11-10-2013 [Consulta: 14 juliol 2014].
  7. «La macrodemanda por las cláusulas suelo se desbloquea y pone en jaque a toda la banca». El confidencial, 24-03-2014 [Consulta: 13 juliol 2014].
  8. «FACUA Sevilla interpone veintisiete demandas judiciales por el fraude de las cláusulas suelo». FACUA.org, 30-01-2014 [Consulta: 13 juliol 2014].
  9. «La macrodemanda de ADICAE por las cláusulas suelo se desbloquea». nuevatribuna.es, 24-03-2014 [Consulta: 13 juliol 2014].
  10. «La macrodemanda por ‘cláusulas suelo’ congela cientos de casos». El País, 16-11-2014.
  11. «Nulidad de la cláusula suelo: devolución de cantidades indebidamente cobradas». Eliminar Cláusula SUelo, 22-09-2014 [Consulta: 16 octubre 2014].
  12. La banca solo tendrá que devolver las ‘cláusulas suelo’ desde mayo de 2013 Diario EL PAÍS 25/02/2015
  13. El Supremo confirma la nulidad de las cláusulas suelo, pero rechaza la retroactividad en las devoluciones.
  14. Los bancos no devolverán todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo Diario EL PAÍS 17/04/2015
  15. La banca sabrá en julio si devuelve las cláusulas suelo desde 2009 o 2013

Enllaços externsModifica